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【不動産投資】「買えば買うほど」楽になる!持てない人はいつまでも持てない!

カテゴリー: 社会ニュース
更新日時: 2017年12月06日

1: 2017/12/05(火) 23:56:39.32 ID:CAP_USER9

【経済】不動産投資は「買えば買うほど」楽になる 持てない人はいつまでも持てない



アパグループ代表 元谷外志雄氏
【不動産投資】「買えば買うほど」楽になる!持てない人はいつまでも持てない!


漫然とサラリーマンを続けるだけでは「億万長者」にはなれない。雑誌「プレジデント」(2017年8月14日号)の特集「億万長者入門」では、5つの方法で富を手に入れた5人にそれぞれの方法論を聞いた。第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。

20代で自分の家を設計。感触を掴んだ

私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。

それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。

不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。

建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。

私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。

そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。

住宅ローンならどの銀行も貸してくれる

「若くして自分の城を持て」
「借りた家に住んでいるようではダメだよ」

社員によくこう言うんです。

不動産投資の1番簡単な方法は自分の家に投資することです。たとえばいい物件に出合ったり、素晴らしい投資先を見つけたとして、5000万円や1億円の投資資金を誰が貸してくれますか? ほとんどの銀行は絶対に貸してくれません。

今は金融緩和と思っている人が多いですが、実際には大変な金融引き締め状況にあります。金利がすごく安くなった半面、貸し倒れリスクが取れない金融機関は、貸付先を絶対に潰れないところに絞り込んでいる。

よほど資産があるか、収入がある人でなければ融資してもらえない。しかし、自分の家を持つ場合は違います。唯一、住宅ローンだけは借りられる。家を担保にする住宅ローンは貸し倒れリスクが低いので、どこの金融機関も前向きに取り扱っている。今は全額が借りられる時代です。しかも1%台の低金利で、35年もの長期で借りられる。こんなおいしい時代はもうやってこないですよ。

超低金利という時代環境の恩恵を受けやすい投資をすべきであって、住宅ローンはその恩恵の最たるものです。銀行からお金を借りて、まず自分の家を建てる。お金が貯まったら家を建てようなんて思っていたら、家なんて永遠に建ちません。

自分の家を建てるとき、できれば1部屋を貸し出して家賃が取れるような造りにするといいと思います。昔、1つの住区でありながら入り口が2つあって水道・電気も2つに分けられる構造のマンションを造って販売したことがあります。買った人は皆大喜びで、親子2世帯で暮らす人もいれば、小さい部屋を貸し出して家賃収入を得てローン返済の一助にする人もいた。子供が独立して家族が減ってきたら、自分が小さい部屋に移って大きい部屋を貸すこともできます。

実用(暮らし)と運用が同時にできる家を持てば借金の返済は楽になるし、次の投資にも向かいやすい。まず家を1軒持てば、自宅資産プラス含み資産を評価して次の融資が受けられます。1軒目のローンをきちんと返済していれば信用もつくから、次のローンは組みやすい。

そもそも家は最初の1軒を持つのが大変で、2軒目は少し楽になります。3軒目はもっと楽になるし、10軒目はもっともっと楽。家をたくさん持つと「大変だね」と世間の人は言いますけど、逆なんです。

家は持てば持つほど投資リスクが下がっていく

たとえば1軒の家を2軒に増やすのは最初の1軒を持つよりも楽だし、10軒の家を持っている人がもう1軒増やすのはもっともっと楽にできます。裏を返せば、投資リスクがそれだけ下がるということです。従って、持てる人はますます持つようになって、持てない人はいつまでも持てないのです。

若くして資産を持った人ほど、資産を増やしやすい。私がそうやって唱えるものだから、ウチには3軒、4軒とマンションを持っている社員がたくさんいます。合計すれば億を超える資産持ちもいると思いますよ。

81カ国・地域を見て回った結論は「東京の不動産は安い」

長期的に見れば、日本の不動産価格はまだ割安です。私は世界81カ国・地域を見て回りましたが、同じ規模の住宅の値段で比べると上海、台北、香港、ロンドン、パリ、ニューヨークあたりは日本よりも高い。バブルのときは日本の不動産は高くて、世界は安かった。ところがバブル崩壊後は日本の不動産価格はずっと下がり続けて、少し上がって現在の状態です。世界の不動産はリーマンショックで少し下がりましたが、それでも比較のうえでは同規模の世界の都市と比べて東京の不動産は安い。

もちろん、割安だからといって、今後、東京の不動産価格が万遍なく上がるわけではありません。将来、資産価値が上がる不動産かどうかを見極めるポイントは人の増減。人が増えているところは上がる。不動産投資の第一歩としては、人が増えているエリアに自分の城を構えることをお勧めします。

アパグループ代表●元谷外志雄(もとや・としお)
石川県生まれ。慶應義塾大学経済学部通信教育部入学とともに、小松信用金庫に入庫。27歳で独立し、アパグループの前身「信金開発」を設立。国内有数の都市開発企業へ成長させ、ホテル事業では国内最大級の規模となる。著書に『増補版 理論近現代史学』(扶桑社)など。

(構成=小川 剛 撮影=平松唯加子)

PRESIDENT Online 2017.12.5
http://president.jp/articles/-/23772





99: 2017/12/06(水) 00:30:17.81 ID:qcRPg+0D0
>>1
これ、ほんとだよな。
うちが100年くらい前、明治時代に先祖が小さな商いから始めて、
儲けを不動産に投資して行ったら、知らぬ間にかなりの資産家になってて、
そうすると商売もうまくいくようで、東京中に顧客を持つようになったらしい。
利益を現金や預金で持ってると、どうしても使ってしまうけど、不動産になってしまうと、
使うわけにもいかず、そこから利益を上げるしかないから、必然的に事業感覚が出てくるし。

ただし、今現在、家を買えってのは間違ってるだろな。
空き部屋を他人に貸せるなんて、前時代的な発想でしかない。
そこは騙されちゃだめだが、不動産は金持ちになりやすいってのはホント。



116: 2017/12/06(水) 00:50:44.96 ID:F+DcwUfu0
>>1
自分が使い古した過去の方法で今やっても旨味がないから、こうやって教えてくれるだけだよね



127: 2017/12/06(水) 00:57:35.39 ID:5AI81Kcy0
>>1
持ってる金持ちが今はどんどん売ってるぞ

こんな記事が出てきたら早く売り抜けないと焦げ付くよ



4: 2017/12/05(火) 23:58:46.18 ID:aeLYVEYQ0
不動産投資は世襲富豪有利だから自民党は後押しするだろう


11: 2017/12/06(水) 00:01:21.03 ID:TSaNsyAs0
良質な不動産を適正価値で買っていれば
という条件が成立しなきゃあかんけどな。

ひたすりゃ買えばひたすら勝てるほど
単純なら売りに出る不動産などあるか



12: 2017/12/06(水) 00:02:32.33 ID:IlNqz++U0
北のミサイルが着弾したら不動産暴落するはw


13: 2017/12/06(水) 00:02:48.98 ID:t1fSV7AN0
子供心にバブルが弾けた後を知る30代後半は騙されない


15: 2017/12/06(水) 00:03:52.92 ID:GgcPM1fi0
個人で買いまくっても相続で半分になるから法人作って買えよな


38: 2017/12/06(水) 00:11:27.94 ID:YNtYjbbY0
>>15
個人だから信用が増すんだよ



17: 2017/12/06(水) 00:04:06.94 ID:DPvK1OAP0
そんな優良物件は大資本か有力投資家が既に押さえてるっつーのw


18: 2017/12/06(水) 00:04:22.62 ID:Q/v12/UB0
不動産が暴落してるからこんな記事が出る。
中国人の不動産爆買の影響で損切りであっても売らんが為にダブつき始めてるから
業界は処分に困ってるって話。



19: 2017/12/06(水) 00:04:25.20 ID:J8XqoXKP0
不動産に限らんだろ


22: 2017/12/06(水) 00:05:23.23 ID:gZx96klh0
不動産より株の方が楽だろう。


43: 2017/12/06(水) 00:12:27.73 ID:2/UuBT5S0
資産を借金で相殺して相続税を節税する
だから資産持ちは借金が大好き



47: 2017/12/06(水) 00:12:50.70 ID://2i6yFh0
ピークは過ぎてる
今から買う奴は馬鹿w



49: 2017/12/06(水) 00:13:06.58 ID:39OetMaL0
不動産を買って一番喜ぶのは税務署だぞ
取得税に登記税に固定資産税…



51: 2017/12/06(水) 00:13:12.01 ID:5785YiJn0
今さら言うなよ
15年前に言え



53: 2017/12/06(水) 00:13:36.43 ID:l6xlwZ7B0
はぁ、また素人騙しですか


55: 2017/12/06(水) 00:14:06.34 ID:kZmbJWAN0
買うとしても今よくある信託系アパートが大暴落して土地と建物で
1億円の物件が3千万くらいに暴落して賃貸収益15パー越えてからだな
不動産は所有維持と売買コストが無駄にかかるしな



86: 2017/12/06(水) 00:25:10.42 ID:JLHXSnis0
不動産はちょっと憧れがあるけど、相当本腰入れないと安定しなさそう


96: 2017/12/06(水) 00:29:27.50 ID:YNtYjbbY0
>>86
それは不動産だけに限らないよ なんでもそうだよ
気を抜けば倒れるさ




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コメント欄 | 【不動産投資】「買えば買うほど」楽になる!持てない人はいつまでも持てない!

9852いつもの名無し:2017/12/06(水) 18:14:21 ID:- 
千昌夫はどうなったんだ??
不動産投資で何千億も借金してよく殺されないよな。

9853いつもの名無し:2017/12/06(水) 19:08:13 ID:- 
管理物件が程よく埋まって、利回りも10%以上常時キープしているなら、不動産物件買っていってもいいかもしれないが、ただ抵当に入れて次から次へと買い足してもダメだ

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